Cuestiones ante el alquiler de una vivienda
Para evitar problemas al alquilar, como arrendador o arrendatario, una vivienda, es necesario conocer los derechos y obligaciones de cada uno.
La primera distinción importante que hace la ley es entre arrendamiento de viviendas y arrendamiento para uso distinto a vivienda.
Se considera como arrendamiento de vivienda cuando ésta se utiliza de forma permanente por el arrendatario. La ley no incluye el total de posibilidades de arrendamiento que se dan en la práctica, por lo que quedan excluidos los usos siguientes de la vivienda:

Viviendas de porteros y otros trabajadores.
Uso de viviendas militares.
Arrendamiento de finca con casa o habitación con aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal.
Uso de viviendas universitarias.

Las principales cuestiones vinculadas con el arrendamiento son:

Son nulas las cláusulas que están en contra de la ley.
El contrato se podrá ceder con consentimiento expreso del arrendador.
El derecho del subarrendatario se extinguirá con el fallecimiento, salvo casos especiales.
El precio del subarriendo no podrá exceder del aplicado en el arrendamiento.
Existe la obligación de depositar un mes de fianza y actualizarla a los cinco años.

Condiciones del contrato

La más importante de las condiciones del contrato es la prórroga obligatoria hasta cinco años siempre que el arrendatario así lo solicite, con treinta días de antelación. Pasados los cinco primeros años, sin haberse cancelado el contrato, se prorrogará automáticamente otros tres años más. Las renovaciones se harán año tras año. Una cuestión importante que tiene que saber el propietario o el que alquila la casa, es que se puede reflejar en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda como permanente, en cuyo caso no es obligatoria la prórroga. En este caso, será necesario que efectivamente se ocupe la vivienda por el arrendador en el plazo estipulado.

Posibilidades de cancelar el contrato

Existe la posibilidad de cancelar el contrato en casos especiales.

En contratos con duración superior a cinco anos, el arrendatario podrá desistir pasados cinco años, notificándolo con una antelación mínima de dos meses.
Se puede acordar una indemnización de una mensualidad por cada año que reste por vencer.
El cónyuge podrá seguir con el contrato si el arrendatario desiste de él.
Si el arrendatario abandona la vivienda, el cónyuge seguirá con el contrato si lo notifica al arrendador en un período de un mes.
El contrato podrá mantenerlo la persona que haya convivido con el arrendatario los dos últimos años.
El arrendatario tiene el derecho a permanecer hasta cinco años en el piso aunque se haya producido una ejecución hipotecaria o judicial contra el arrendador o cuando se venda la vivienda.

En caso de Fallecimiento

En caso de fallecimiento, el derecho de subrogación deberá seguir el orden que seguidamente se detalla:

El cónyuge que conviva.
La persona que conviva al menos durante dos años.
Los descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o convivencia (dos años).
Los ascendientes que convivan al menos 2 años.
Los hermanos del arrendatario que convivan al menos dos años.
Los familiares hasta tercer grado con minusvalía del 65 por ciento y que convivan al menos dos años.

Acerca de la renta

La renta será libremente pactada entre las partes y se actualizará durante los primeros años según el IPC. En el resto de los años se podrá pactar el incremento de la renta sin que sea obligatorio.

Derechos y obligaciones

El arrendador tiene que realizar la obras necesarias para conservar la vivienda.
El arrendatario tiene la obligación de permitir la realización de la obra.
Los deterioros por el uso serán a cargo del arrendatario.
El arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la vivienda sin consentimiento expreso de arrendador.
El arrendatario con minusvalías podrá realizar obras de acondicionamiento.
El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente.
El arrendatario tiene la obligación de pagar la renta acordada.

Causas de resolución de los contratos

Incumplimiento de las obligaciones del contrato.
Falta de pago de la renta.
Falta de pago de la fianza o actualización.
Subarriendo o cesión no consentidos.
Obras no autorizadas.
Cuando se ejerzan actividades molestas, peligrosas o nocivas.
Cuando pierda la consideración de vivienda permanente.
El arrendatario puede resolver si no se realizan las reparaciones necesarias.
Declaración de la vivienda en ruina.

Como vender un piso alquilado

Requisitos que hay que cumplir para vender un piso que está alquilado.

El casero que desee vender su piso debe saber que antes de sacarlo al mercado, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto.

El arrendador debe comunicarle la decisión de vender y el precio y condiciones en que se quiere realizar esta transacción. Esta comunicación tiene que ser fehaciente, debe quedar constancia firme de que el inquilino ha recibido este documento y su contenido.

Una vez recibido el documento, el inquilino tiene 30 días para comunicar al casero si va a comprar o no el inmueble.

Si pasado este tiempo no contesta o no le interesa la oferta, el casero puede entonces vender la vivienda, pero siempre respetando las condiciones que le dio a su inquilino.

Una vez vendida la vivienda se debe remitir al arrendatario la copia de escritura de la venta. Si el precio por el que se realizó la operación es superior o inferior al que le ofreció a su inquilino, éste tiene treinta días para ejercer su derecho de retracto. Es decir, invalidar la venta pero sólo con la intención de comprar.

Hay que considerar que el derecho de tanteo y retracto no se puede ejercer cuando, por ejemplo, los propietarios del inmueble son varios y uno de ellos vende su parte, o cuando lo que se vende es el edificio en el que se encuentra la vivienda.

Ley de Arrendamientos