Factores a tener en cuenta
Los principales elementos que influyen en el precio de la vivienda son:
Las superficies, su situación y la calidad en la construcción.
El precio de la vivienda es proporcional a su superficie.
Debe tener en cuenta que esta superficie puede expresarse de diferentes formas:
Superficie útil: Es la suma de las superficies de todos los espacios de la vivienda sin incluir el grosor de las paredes. Normalmente, la superficie interior de la casa y de los balcones, y la de azoteas y patios se indican por separado.
Superficie construida: Es la suma de la superficie útil más el grosor de las paredes y, a veces, la de patios y conductos de ventilación.
Situación
La elección de la zona condiciona el precio de compra de la vivienda y los gastos futuros. Por lo tanto, es importante que analice objetivamente los siguientes factores:
Servicios en la zona: Comercios, escuelas, servicios sanitarios, espacios verdes..
Los desplazamientos: Si ha transporte público cerca, distancia del trabajo, facilidad de aparcamiento.
Orientación: Comprobar si dispone de una buena iluminación natural, cuántas habitaciones tienen ventanas exteriores
Cambios y mejoras: No debe olvidar añadir al precio de la vivienda el coste de las reformas o mejoras que usted haría
La calidad de la construcción
Convendrá siempre comprobar los niveles de seguridad, solidez y calidad de la construcción de la vivienda.
Estructura: Las estructuras de ladrillo,
metálica o de hormigón no ofrecen, unas respecto de las
otras, ninguna ventaja o inconveniente especial. Pero debemos valorar
ciertos aspectos como los defectos en la estructura o en los cimientos,
que generalmente se detectan con la aparición de grietas y humedades
, no se podrán comprobar hasta pasado un cierto tiempo desde la
construcción del edificio.
El nivel de los acabados: Compruebe si los acabados son como usted desea.
Pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras, etc. No olvide
comprobar su calidad y colocación.
Las aperturas hacia el exterior: Las puertas y ventanas deben proporcionar
luz, ventilación, vista y paso, un buen aislamiento térmico
y acústico, además de evitar la entrada de agua.
Las instalaciones
De la vivienda, conviene comprobar:
El aislamiento térmico
Debemos asegurarnos del aislamiento de la vivienda respecto a la temperatura exterior.
El agua
Todos los grifos deben funcionar correctamente, han de poder abrirse simultáneamente sin que se pierda demasiado caudal de agua.
El gas
Qué tipo de gas utiliza la vivienda : natural, ciudad o butano. Comprobar que la instalación se encuentra en buen estado.
La electricidad
Asegúrese de que todas las tomas de corriente tengan toma de tierra.
La calefacción
Qué sistema de calefacción tiene la vivienda: eléctrico, radiadores de gas, de aire caliente, etc..Si es central o individual.
Cuando decida cuál es la vivienda
que va a comprar y llegue a un acuerdo en cuanto a precio y condiciones
con el vendedor, es posible que opte por reflejar las condiciones de ese
acuerdo en algún tipo de contrato privado, de arras de opción
de compra. En este caso hay varios aspectos que debe tener en cuenta.
Antes de firmar cualquier documento es conveniente que compruebe cual
es la situación registral de la finca solicitando una Nota Simple
Registral en el registro de la Propiedad correspondiente. De este modo
podemos estar seguros de que el vendedor es el autentico titular de la
finca y de si existen o no cargas que graven la finca que esta adquiriendo.
El contrato debe recoger todos los detalles de la compra con la máxima
exactitud posible, ya que representa un compromiso para ambas partes.
(nombre y apellidos o razón social del vendedor y del comprador,
identificación suficiente de la vivienda, definición del
contrato que se está realizando, precio convenido, su forma de
pago, etc.).
Asesoramiento
Dada la importancia de la adquisición de vivienda puede ser aconsejable contar con la ayuda de un especialista que le asesore sobre el contenido de los contratos. Tanto en esta página web como en la Gestoría con la que trabajamos, encontrará toda la ayuda necesaria.
Información y publicidad
Cuando el vendedor de la vivienda sea una empresa promotora estará obligada a cumplir una serie de obligaciones de información y publicidad. Todas las condiciones ofrecidas en la publicidad son exigibles al vendedor, aun cuando no figuren posteriormente en el contrato celebrado.
Además, el promotor tendrá
a disposición del público una serie de datos y documentos,
entre otros:
Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción
en el Registro Mercantil.
Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción
de ésta, con expresión de superficie útil del edificio,
de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra
incendios, etc..
Datos del Registro de la Propiedad.
Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación
de las viviendas.
Estatutos de la Comunidad.
Precio total de venta y forma de pago.
Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones
generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
Que el consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden
al vendedor.
Lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil,
que suponen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura
pública.
El derecho a la elección de notario, que corresponde, en estos
casos, siempre al comprador.
La empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo
de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores
jurídicos, con el fin de que el comprador acepte unas condiciones
predeterminadas.
Analice las cláusulas del contrato, sin olvidar las que explican
quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos
derivados de la compra. Tenga en cuenta que la Ley General de Defensa
de los Consumidores y Usuarios protege sus derechos y establece, con carácter
general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones
generales en este tipo de contratos.
Le aconsejamos que si antes de firmar considera que no ha sido bien informado,
solicite el asesoramiento de un abogado.
Compra a un particular: En este caso el vendedor no estará obligado
a facilitarle la información que hemos visto anteriormente, por
lo que será usted quien deberá solicitarle los siguientes
documentos:
Los Títulos de propiedad del transmitente.
El último recibo anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles también
llamado de "contribución urbana".
Certificado de la comunidad de propietarios, acreditando que el vendedor
está al día en el pago de los gastos de comunidad
También es conveniente examinar los estatutos de la comunidad.
Titularidad y estado de cargas de la vivienda
Como ya hemos señalado, uno
de los primeros pasos antes de adquirir una vivienda será comprobar
la titularidad y estado de cargas en el Registro de la Propiedad, solicitando
una Nota Simple Registral con la que verificará si quien le vende
es realmente propietario, si la vivienda está o no hipotecada,
posibles embargos, etc.
Es decir, la consulta al Registro supone una garantía de seguridad
para el comprador, que deberá hacer esta gestión tanto si
compra la vivienda al contado como si solicita un préstamo hipotecario
aunque, en este último caso, la entidad exigirá y, si usted
lo desea, se encargará personalmente de realizar la consulta.
En el supuesto de que la vivienda que usted adquiriese se encontrase gravada
con una hipoteca previa o cualquier otra carga, éstas deberán
ser canceladas por el vendedor económica y registralmente, antes
o simultáneamente a la firma de escrituras públicas. Es
importante recalcar este punto, ya que si no se hace así, y se
produce la cancelación en un fututo será usted quien deberá
hacerse cargo de los gastos.
Elección del préstamo hipotecario
La formalización del préstamo hipotecario que más le convenga le permitirá financiar la compra de la vivienda que usted ha elegido. No se trata tan solo de la garantía personal, sino que el inmueble quedará afectado como garantía del pago del préstamo. Es esa garantía la que permite que el interés de los préstamos hipotecarios sea inferior al que se puede ofrecer en un préstamo personal. También permite establecer plazos mucho más largos, para que así, la devolución del importe solicitado y de los intereses correspondientes, pueda realizarse a través de cuotas más cómodas.
¿Cuánto me puede conceder
la entidad bancaria? A la hora de considerar el importe del préstamo
que usted podrá conseguir deberá valorar dos factores:
En primer lugar, el valor de tasación de la vivienda. A través
de una sociedad de tasación reconocida por la entidad financiera
conocerá la valoración del inmueble y, al mismo tiempo,
tendrá una referencia para saber si el precio fijado con el vendedor
se ajusta a los valores del mercado. Por tanto, la tasación cumple
una doble función: por un lado, aumenta la seguridad de la entidad
financiera, y por otro, le servirá a usted como criterio orientativo.
El segundo factor que condicionará el importe a conceder son sus
ingresos. Generalmente, las entidades recomiendan que la cuota que se
pague al mes no sea superior a un 35% de los ingresos mensuales.
Plazo de amortización:
Es el tiempo que se señala en el préstamo para
su total devolución. Dada la importancia de la operación,
en los préstamos hipotecarios se dispone de un amplio plazo que
puede llegar hasta los treinta y cinco años.
Resulta fundamental que se ajuste apropiadamente, tanto la cantidad que
solicita, como el plazo que a usted le resultaría más cómodo.
Tenga en cuenta, a la hora de decidir el importe, los gastos totales de
la operación, así como las cantidades que pueda necesitar
para una posible reforma de la vivienda y para la compra del mobiliario
que usted desee. Tendrá que encontrar su punto de equilibrio ya
que cuanto más alargue el plazo más intereses deberá
pagar y si lo reduce demasiado podría llegar a suponerle una pesada
carga.
Sistemas de amortización: La mayoría de
los préstamos hipotecarios que se ofrecen, se amortizan mediante
cuotas mensuales constantes que comprenden capital e intereses (sistema
francés). Esto significa que cada cuota que usted pague servirá
para cubrir por una parte el capital que usted solicitó y por otra
los intereses del préstamo. Cuando el tipo de interés es
variable, en el momento en el que se revise el tipo de interés,
se recalculará una nueva cuota que se mantendrá constante
hasta la próxima revisión.
Tipos de préstamos hipotecarios: Las entidades
financieras ofrecemos básicamente tres modalidades de hipoteca:
a interés fijo, variable o mixto. La elección dependerá
de las preferencias y la situación de cada persona.
Préstamo Hipotecario a tipo fijo: El tipo de interés se
mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, independientemente
de la evolución de los tipos de interés en el mercado. Usted
pagará cada mes la misma cuota. Normalmente se contrata por un
período máximo de 15 años. Para elegir entre préstamos
a tipo fijo de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar
son:
El tipo de interés
La comisión de apertura
La comisión por cancelación anticipada.
Si la diferencia entre los tipos de interés es escasa, le recomendamos
que tenga en cuenta el conjunto de las comisiones.
Préstamo hipotecario a tipo variable: Normalmente, el tipo de interés
que se oferta en un inicio se aplica sólo durante los seis o los
primeros doce meses . Para el resto del período, el tipo de interés
se revisa en función de un Índice de Referencia (EURIBOR,
IRPH, etc.) al que se le suma un diferencial.
Para elegir entre préstamos a interés variable de diferentes
entidades los aspectos que usted debe considerar son:
El índice de Referencia establecido y el diferencial que se le
aplica (piense que este tipo de interés se va a aplicar durante
gran parte de la vida de su préstamo)
Comisión de apertura e interés del primer año. Estos
valores deben utilizarse como criterios de decisión si comparamos
préstamos con el mismo índice de Referencia y diferencial.
Otras características de este tipo de operaciones son las siguientes:
La cuota que usted pagará varía cada año.
Normalmente se contrata por un periodo máximo de 30 ó 35
años.
La comisión por cancelación anticipada es como máximo
del 1% (Ley 2/1.994).
Indices de referencia del
mercado hipotecario: Comparar
entre Préstamos a interés variable puede resultar más
complicado debido a la existencia de diferentes índices de referencia
o de revisión. Los más utilizados son:
Euribor: Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas
entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria
Europea (UME). Se define como la media simple de los tipos de interés
diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio,
para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado
de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria.
Mibor a un año: Media de los tipos de interés de las operaciones
a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario
de Madrid.
IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos de interés de los
préstamos hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados
o renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Media semestral del rendimiento
en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre
dos y seis años.
Índice Activo CECA: Tipo fijado mensualmente por la Confederación
Española de Cajas de Ahorros.
¿Cómo se aplican los índices de referencia para revisar
el tipo de interés? Los índices de referencia garantizan
al cliente que cuando se revise el interés de su préstamo
éste quedará ajustado a los precios del mercado.
A la hora de aplicar estos índices hay que tener en cuenta dos
factores.
Uno es lo que se conoce como el redondeo, muchas entidades suelen redondear
los decimales de los índices de referencia .Así, por ejemplo,
si el euribor está en el 3.60%, éste se redondea al 3.75%
El otro es la aplicación al índice del llamado margen o
diferencial, que no es más que la cantidad que las entidades suman
al índice de referencia que se ha tomado como base. Si un cliente
tiene contratado un préstamo al euribor más un punto y el
euribor está en el 4%, el nuevo tipo de interés del crédito
será ese 4% más el punto establecido en el diferencial,
es decir, un 5%.
Para comparar dos préstamos con índices distintos tendrá
que tener en cuenta el diferencial, sumar ambas cantidades y ver cuál
resulta inferior.
Préstamo hipotecario a tipo mixto: El tipo de interés ofertado inicialmente se aplica de forma fija durante un tiempo pactado: normalmente de 1 a 3 años.
Para el resto del periodo, el tipo
de interés se revisa en función de un índice de referencia
(EURIBOR, IRPH, etc.) al que se suma un diferencial.
La cuota que usted pagará es fija los primeros años (en
función del pacto realizado) y variará anualmente el resto.
Para elegir entre préstamos hipotecarios mixtos de diferentes entidades, los aspectos que usted debe tener en cuenta son:
El tipo de interés del tramo fijo y el tiempo que durará este tipo
El índice de Referencia establecido y el diferencial que se le aplica para el resto de años
La comisión de apertura
La comisión por cancelación anticipada.
En todos los casos como medida para comparar distintos préstamos necesitará conocer el tipo anual equivalente (T.A.E.)
La nueva ley 40/1998, de 9 de diciembre
del IRPF, vigente desde el 1 de enero de 1999, establece importantes ventajas
fiscales para la adquisición de la vivienda habitual. Se considera
vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya
su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Se asimilan a la adquisición de vivienda la construcción
o ampliación (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable)
de la misma.
Para todos los casos existen unos topes legales que limitan estas deducciones.
Por esto es muy importante, en el caso de financiar la adquisición
con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales,
para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y, en definitiva,
ahorrar impuestos.
Veamos ahora cuáles son exactamente las ventajas fiscales a las
que usted tiene derecho por adquirir su vivienda habitual.
Deducciones por adquisición de vivienda habitual
Podemos considerar dos casos:
Usted paga el importe total de la vivienda con dinero ahorrado: En este
caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su Cuota
Integra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para
la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen
el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a
su cargo (formalización de la Escritura de compra-venta (notaría,
registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales,
así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La base máxima de esta deducción será de 9.015,18
euros anuales, por lo que el importe máximo a deducir será
de 1.352,28 euros.
Usted solicita un préstamo hipotecario para financiar parte de
la adquisición de la vivienda: En este caso la base de la deducción
estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada
periodo, esto incluye: la amortización, los intereses y los demás
gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción
será de 9.015,18 euros anuales. Se establecen diferentes porcentajes
de deducción entre los dos primeros años y el resto del
periodo en que se amortice el préstamo.
Durante 2 años desde la adquisición de la vivienda, el 25%
sobre los primeros 4.507,59 euros, y el 15% sobre el exceso, hasta 9.015,18
euros.
Transcurridos los 2 años, los porcentajes anteriores serán
el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el limite de 9.015,18 euros.
Para aplicar los porcentajes incrementados del 25 y del 20% sobre los
primeros 4.507,59 euros, deberán producirse las siguientes circunstancias:
Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación
de la vivienda suponga, al menor, un 50 por 100 de dicho valor. En el
caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual
el porcentaje del 50 por 100 se entenderá referido al exceso de
inversión que corresponda.
Que la financiación se realice a través de una entidad de
crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos
por las empresas a sus empleados.
Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que
superen en su conjunto el 40 por 100 del importe total solicitado.
Los porcentajes del 25 y el 20% se aplicarán únicamente
en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda
habitual, y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos
de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán
derecho a la deducción general del 15%.
Una vez decidido el tipo de préstamo
a solicitar, el importe y el plazo del mismo, ya puede disponerse a solicitarlo.
La entidad financiera le pedirá algunos datos sobre sus ingresos
y su patrimonio necesarios para el estudio de la operación.
También le pedirá algunos datos sobre la vivienda que usted
va a adquirir, para de esta manera proceder al estudio de tasación
de la misma. Para comprobar estos datos la entidad puede solicitarle determinada
documentación:
Información personal
DNI/NIF. Además, si está casado necesitarán conocer
el régimen económico matrimonial.
Información económica
Trabajador por cuenta ajena: Últimas nóminas. Es la forma
de cotejar sus ingresos para establecer la cuota que razonablemente puede
pagar. Posiblemente también le sea solicitada la Declaración
de la Renta y del Patrimonio y quizá un certificado de la empresa
que refleje la antigüedad en el empleo.
Trabajador por cuenta propia: Declaración de la Renta y Patrimonio.
Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de
IRPF e IVA
Información sobre el bien a hipotecar
Fotocopia del contrato privado de compra-venta.
Verificación
La entidad solicitará una Nota Registral de la vivienda a hipotecar
para comprobar la titularidad y el estado de cargas.
Tasación
A través de una sociedad de tasación autorizada se realizará
la valoración del inmueble y usted podrá saber si la cantidad
que le pide el vendedor se ajusta a los valores del mercado. La tasación
de la vivienda es, por tanto, otra forma de aumentar tanto su seguridad
como la de la entidad financiera.
Cuando se conozca esté valor el préstamo será definitivamente
concedido.
En este momento usted ya podrá solicitar la formalización
de una oferta vinculante.
La oferta vinculante es un documento que tendrá una vigencia mínima
de diez días a la espera de que usted lo acepte o no y que debe
concretar hasta el mínimo detalle todos los elementos del préstamo:
Importe y forma de entrega del préstamo.
Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe
y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso
de amortización parcial.
Interés: nominal; si es fijo o variable y, en el segundo caso,
cómo, cuándo y en función de que índice de
referencia varía y el diferencial que se aplicará.
Comisiones: Comisión de apertura y comisión de amortización
anticipada -total o parcial-. Esta última sólo se aplicará
en el caso de que se produzca.
Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles
notariales y registrales, etc. (se detallan en páginas posteriores)
TAE.
Examine bien la oferta vinculante y no dude en preguntar todo lo que no
entienda. Su contenido es el que luego deberá quedar plasmado en
la escritura del préstamo hipotecario.
Recuerde que el coste de tasación de la vivienda, si se ha realizado,
deberá abonarlo aunque finalmente rechace la oferta vinculante.
Firma de las escrituras de compra-venta y préstamo
Una vez aceptada la oferta vinculante
llega el momento de formalización de las escrituras.
Para poder dar este paso es necesario aportar una documentación
complementaria: título de propiedad del vendedor, último
recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y condiciones de la compra-venta,
que lo habitual es que sean las mismas del contrato privado si lo hubiere,
y para fincas en Melilla será necesario además la autorización
de la Delegación del Gobierno..
Normalmente, en un solo acto y ante la presencia del notario, se formalizará
tanto la escritura de compraventa de la vivienda como la del préstamo
hipotecario. Compruebe que ésta última recoge todos y cada
uno de los aspectos a los que usted dio el visto bueno en la oferta vinculante.
Es muy conveniente que el notario haya vuelto a comprobar en el Registro
de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio entre
el momento en que hizo la primera verificación y la firma de la
escritura.
A la firma habrá que aportar la siguiente documentación
:
Compradores
DNI/NIF
Capitulaciones matrimoniales en su caso
Vendedores
DNI/NIF
Título de propiedad de la vivienda
Ultimo recibo pagado del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana)
Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente en el
pago de las cuotas
La mayoría de las entidades entregan el importe del préstamo
de forma simultánea a la firma de las escrituras con el fin de
que usted pueda pagar en el mismo acto al vendedor.
De acuerdo con la legislación española, la garantía
hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial
se inscribe en el Registro de la Propiedad, por tanto, después
de la firma, ambas escrituras (hipoteca y compraventa) deberán
liquidar sus correspondientes impuestos y ser inscritas en el Registro.
Gastos de formalización de la compra y del préstamo
Gastos de compra-venta
Gastos de notario y gestoría
Registro de la propiedad.
En caso de compra de vivienda de segunda mano:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Derechos Reales)
En caso de compra de vivienda nueva:
Impuesto sobre el Valor Añadido. IVA (7%). En viviendas de Protección
Oficial realizadas por el propio promotor el IVA es del 4%. En la Comunidad
Canaria este impuesto es el IGIC y en Ceuta y Melilla es el IPSI.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, respecto a Melilla, si
es venta de primera transmisión se pagará un 0,250 %, y
si es segunda transmisión se pagará un 3% (recordar que
segunda transmisión No paga Ipsi, primera transmisión sí).
Todos los impuestos se liquidan sobre el precio de compraventa que se
fija en la escritura.
Después de la compra debe liquidarse el Impuesto sobre el Incremento
del Valor de los Terrenos (plusvalía), generalmente a cargo del
vendedor.
Finalmente, con periodicidad anual, se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Gastos de hipoteca
Bancarios
Al inicio del préstamo existe una única comisión
que engloba todos los gastos inherentes a su concesión y que se
denomina "comisión de apertura". Se trata de un porcentaje
sobre el importe del préstamo, que debe pagarse de una sola vez
en el momento en que se produce el abono del mismo en la cuenta.
La comisión de cancelación anticipada es un porcentaje sobre
el capital que se amortiza anticipadamente. Sólo se pagará
en el momento en que se realice dicha amortización anticipada,
total o parcial. (En los préstamos a interés variable legalmente
no podrá ser superior al 1% ).
Cada entidad debe comunicar estos porcentajes debidamente al Banco de
España.
Todos los demás gastos son ajenos al banco.
Tasación
La tasación la realiza una empresa independiente y sirve para determinar
cuál es el valor actual en el mercado de la vivienda.
El importe del préstamo no suele exceder del 80% de dicho valor
en caso de vivienda habitual y del 70% en los otros casos. Su coste supone
orientativamente entre 120 y 180 euros. Este gasto se devengará
aunque el préstamo no llegue a formalizarse.
Formalización
Al igual que el contrato de Compra-Venta, el préstamo hipotecario
debe formalizarse en Escritura Pública e inscribirse en el Registro
de la Propiedad. Ambas escrituras suelen realizarse en el mismo acto.
La escritura e inscripción de la hipoteca, como en el caso de la
Compra - Venta, también tiene unos gastos.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Se calcula, no sobre el importe del préstamo, sino sobre el importe
que constituya la Responsabilidad Hipotecaria frente a terceros (importe
calculado sumando al principal del préstamo un porcentaje del mismo
en concepto de intereses, costes y gastos). El importe de la Responsabilidad
Hipotecaria suele oscilar entre el 170% y el 300% del importe del préstamo,
dependiendo de cada entidad.
Es imprescindible la contratación
de un Seguro de Continente contra Incendios y mantenerlo durante toda
la vida del préstamo. En este seguro figurará como primer
beneficiario la entidad acreedora dónde haya formalizado su hipoteca,
y tendrá que contratarlo por el valor de la vivienda, según
tasación, descontando el valor del suelo.
Conviene asegurar también el contenido de la vivienda, para estar
cubierto ante cualquier incidencia.
Es recomendable, además, que contrate un Seguro de Vida con la
cobertura del capital pendiente durante toda la vida del préstamo,
ya que en caso de fallecimiento, dicho préstamo quedaría
automáticamente amortizado, eximiendo de dicha responsabilidad
a sus herederos.
Si usted desea disponer de una copia
de la escritura de su vivienda y de su préstamo, puede solicitarla
directamente del notario ante el que firmó.
En cualquier caso una gestoría se ocupará de realizar todos
los trámites hasta la inscripción de ambas escrituras en
el Registro de la Propiedad.
Como ya hemos indicado, las escrituras compraventa de un inmueble y su
financiación con un préstamo hipotecario tienen una serie
de gastos ajenos a la entidad financiera, como es el caso del notario,
gestoría, impuestos, etc. Pues bien, el día de la firma
de esas escrituras, usted deberá realizar una provisión
de fondos a favor de la gestoría que se encargará de esos
trámites administrativos. Esa provisión servirá para
hacer frente precisamente a estos gastos.
Si una vez abonados existe algún importe sobrante -suele ser habitual-
la gestoría le ingresará en su cuenta el importe de la liquidación
que realice , y si por el contrario no hubiera sido suficiente el importe
provisto, se le pasaría una liquidación adicional.
Además cuando el Registro de la Propiedad devuelva ambas escrituras
ya inscritas, la gestoría le hará llegar a usted la primera
copia de la compra de su vivienda y una copia de su préstamo, así
como las facturas de todos los importes que haya abonado por cuenta de
usted.