|
Cuándo
compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidad
pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
En el momento de
otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de
aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la
Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día
en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda.
Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura,
salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.
Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en
los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.
¿Qué
ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de
las cuotas, lo compro?
Del pago de las cuotas
que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando
las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que
no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad
sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra
y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente
la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor
y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades
que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas
y no pagadas.
¿Qué
puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros
no paga sus cuotas?
La nueva Ley establece
algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece
la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente
breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo
puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que,
según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad
corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente
privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar
con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso
o local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades,
etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas
no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.
¿Qué
hacemos con los morosos?
Se establece que
el moroso, es decir el propietario que no está al día en el pago
de las cuotas de comunidad que le corresponden, no tiene derecho
de voto en la Junta de Propietarios. Además, se crea un procedimiento
rápido para la reclamación judicial de las cuotas pendientes de
pago, que no necesita de la intervención de Abogado ni de Procurador
(aunque siempre es aconsejable). Dicho procedimiento comienza
con demanda con la que se aporta liquidación de la deuda certificada
por el Secretario de la Junta. El moroso es requerido por el Juez
para que en el plazo de diez días pague o se oponga a la demanda,
y en todo caso se permite a la Comunidad solicitar el embargo
preventivo de sus bienes sin necesidad de prestar fianza. Si hay
oposición, se siguen los trámites del juicio verbal, que es el
más rápido. Si el moroso quiere recurrir la sentencia que recaiga,
antes tiene que pagar o consignar las cantidades adeudadas.
Se
establece la obligación de todo propietario de comunicar al Secretario
de la Comunidad todo cambio habido en la titularidad del inmueble,
so pena de responder solidariamente de todas las deudas correspondientes
al mismo aun con posterioridad a su venta.
Si
soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar
el cargos?
Los
que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la
obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay
una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar
tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En
términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales
podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha
sido elegido.
¿Qué
puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos
emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?
En
tales casos (por ejemplo, cuando una vivienda es destinada a local
de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos
de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberá requerir
el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa,
podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda,
puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al
que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario,
en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción,
como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el
cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar
a una condena tan seria.
¿Sigue
siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes
en Junta de Propietarios?
La
unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones
más importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales
o los estatutos de la comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza
las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes
los servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios
de interés general, para los que basta el voto favorable de las
tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas
partes de las cuotas, aunque ello implique la modificación de
los estatutos de la Comunidad.
¿Cuáles
son las mayorías que se necesita para la aprobación de determinados
acuerdos?
Instalación
de un ascensor en una comunidad de propietarios, que no cuentan
con personas minusválidas.exige el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
represente las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En el caso de que en el edificio vivan personas mayores de 70
años, esta instalación se considera como supresión de barreras
arquitectónicas, y el acuerdo se toma por doble mayoría simple
(de propietarios y de cuotas).
Supresión
del servicio de portería o conserjería.El establecimiento o
supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería,
vigilancia u otros servicios comunes de interés general, requerirá
el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, represente las tres quintas partes
de las cuotas de participación.
Instalación
de un ascensor, en una comunidad de propietarios que cuenta
con una persona minusválida. establecimiento de nuevos servicios
comunes, que tenga por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas
que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía,
requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
(Artículo 17, Ley Propiedad Horizontal)
Transformar
un elemento común de la comunidad, en privativo. Se exige la
unanimidad, es decir el voto favorable de todos y cada uno de
los propietarios que forman la comunidad, puesto que esta modificación
exige un cambio, en las reglas establecidas en el título constitutivo
de la propiedad horizontal.
Modificación
de reglas contenidas en los estatutos. Se exige la unanimidad,
es decir el voto favorable de todos y cada uno de los propietarios
que forman la comunidad, para cualquier modificación estatutaria.
Modificación,
de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal. Se exige la unanimidad, es decir el voto favorable
de todos y cada uno de los propietarios que forman la comunidad.
¿Cómo
pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten
muy pocos propietarios?
La nueva Ley establece
la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad
un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas
las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los
propietarios no asistentes se considerarán como favorables si,
una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan
su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por
tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas,
en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones,
que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar
que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente
desocupada.
¿Pueden
los minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagan
desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes
de los edificios?
Los
minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas,
pero los acuerdos que tiendan a la supresión de estas barreras
serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría de los
propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas,
aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.
¿Es
necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena
parabólica en la Comunidad?
Para
este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de
los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero,
entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellos
propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que
votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán
pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada
con el interés legal.
¿Pueden exigirme
la comunidad que abone dinero para la constitución de un fondo
de reserva?
Se
establece al obligación que tiene toda Comunidad de constituir
un fondo de reserva para poder hacer frente a los gastos de conservación
y reparación del edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra
no inferior al cinco por ciento del presupuesto ordinario, lo
que significa que cada propietario deberá aportar al fondo un
cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la Comunidad.
Esta carga tiene, como contrapartida, la ventaja de que la Comunidad
pueda disponer de fondos con los que acometer las obras de reparación
necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que
esperar a que se acuerden las correspondientes derramas. Naturalmente,
de tal fondo sólo puede disponerse para esta clase de gastos o
para el pago de una prima de seguro que cubra los daños causados
en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato
de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales. |
